Oggi inizia una analisi del mercato immobiliare nella nostra provincia per capire quale sia la situazione del mercato e le sue prospettive. Ascolteremo alcuni tra gli operatori più rappresentativi del settore per capire direttamente da chi è quotidianamente a contatto con acquirenti e venditori tendenze e orientamenti ed eventuali problematiche. Passiamo quindi la parola a Natale Mancini del gruppo Casamica.
Natale Mancini di Casamica, una vita nel mercato immobiliare, può descrivere la sua azienda?
Casamica è stata fondata con mia moglie Paola Granucci, oggi assessore del Comune di Lucca, nel 1995 mentre ancora io ero uno studente di giurisprudenza; la mattina in università il giorno in agenzia dalla quale non sono più uscito. Oggi siamo una piccola realtà consolidata costituita da più sedi in centro nella rifiorita Chiasso Barletti in Centro Storico, in Via Vittorio Emanuele dove la gestione dal 1999 è affidata a Caterina Granucci e in Viale Carducci con una sede più grande di fronte a porta Sant’Anna dove sono presenti i due brand del nostro gruppo; Casamica ormai indirizzata verso immobili di fascia medio alta e Smarthome che tratta immobili “low cost” sotto i 250 mila euro con una formula innovativa. Abbiamo un organico abbastanza ampio, settorializzato e multi-generazionale, il nostro portfolio immobiliare ha un limite di gestione che ci siamo imposti di circa 100 immobili per Casamica e non più di 30 per Smarthome gestiti da un team di 13 professionisti.
Può indicare le zone su cui la sua struttura concentra la propria operatività?
Gli immobili che prendiamo in carico sono tutti selezionati sia per le caratteristiche esclusive che per la zona e non abbiamo preclusioni territoriali, purché l’immobile abbia un suo appeal anche se il centro storico di Lucca rappresenta senz'altro uno dei nostri cavalli di battaglia così come le grandi proprietà sulle colline. Da tre anni abbiamo ripreso in mano anche quella parte del mercato rivolta alla prima casa in senso vero e proprio aiutando a coronare il sogno di tante giovani coppie che vanno per la prima volta ad abitare insieme. A tal proposito abbiamo dedicato proprio a questa fascia di mercato un giovane team apposito con il marchio Smarthome, una fascia di mercato importante, il primo anello della catena, quello che fa muovere tutto, mercato dei mutui compreso; in questo modo abbiamo una clientela variegata, la giovane coppia così come il professionista e la grande clientela internazionale proveniente dal Nord Europa e dal Nord America.
Ormai da molti anni la nostra città è sempre più al centro delle attenzioni di cittadini e investitori stranieri. Conferma?
Assolutamente sì. La richiesta di clienti esteri continua ad essere sostenuta, soprattutto dal Nord America (Stati Uniti e Canada) e dal Nord Europa (Olanda in primis, Germania ed Inghilterra). Alcune richieste anche da Australia e Nuova Zelanda. Con la Russia abbiamo avuto piccole ripercussioni per le note vicende internazionali ma che non hanno inciso in maniera significativa sul nostro mercato. Posso sostenere che l’appeal di Lucca è in crescita, manifestazioni di grande portata quasi tutto l’anno hanno contribuito a far conoscere ancora di più la città, molti clienti che la vedono per la prima volta poi ritornano e vi si stabiliscono.
Può descriverci chi sono i potenziali acquirenti?
Sono per lo più CEO d’importanti aziende internazionali, manager e personaggi famosi che provengono dallo sport o dal mondo dello spettacolo; l’attrattiva che offriamo è alta e Lucca ha un potenziale che nemmeno immaginiamo. Molti si ritirano o possono lavorare da distanza. Lucca è considerata sicura da molti stranieri che stanno acquistando in Lucca con la prospettiva di trasferirsi.
Se dovesse fare una sua breve analisi del mercato cosa si sentirebbe di sottolineare?
Posso tranquillamente affermare che il mercato immobiliare della Lucchesia regge ancora, sarà per la buona dislocazione geografica che per l’appeal che la nostra città ha incrementato e le compravendite continuano a mantenere valori costanti cosi come i prezzi che non hanno subito un grande decremento rispetto alla media delle altre città, anzi sono abbastanza stabili anche se devo indicare un trend per il 2023 credo che assisteremo ad un leggero ribasso.
Bonus edilizi. Noi della Gazzetta ne abbiamo parlato in un recente articolo. Quale ritiene sia stato l'impatto sul mercato?
La spinta dei bonus continua a sostenere il mercato anche se da una parte con l’aumento dell’inflazione, le spese dei trasporti ed altri fattori è previsto un aumento dei costi per le ristrutturazioni e delle nuove costruzioni che unitamente all’aggravio scaturitosi dall'attuale difficoltà nella cessioni potremmo assistere a due mercati distinti: uno sempre fluido che riguarderebbe gli immobili già pronti ed uno meno snello per le proprietà di nuova realizzazione che farebbero più fatica a trovare un acquirente per l’aumento dei costi di costruzione e/o ristrutturazione. I bonus edilizi 50, 65, 110 (oggi 90) hanno contribuito a dare una forte spinta al settore, ad oggi scarseggiano immobili da ristrutturare che permettano di usufruire delle agevolazioni ma importante che venga riaperta quanto prima la cessione del credito sia per non paralizzare le aziende che i privati che hanno avuto accesso ai bonus. Un po’ di caos c’è stato e chi di dovere dovrà trovare soluzioni mi auguro.
Capitolo mutui. I tassi sono aumentati. Quanto può incidere sul mercato?
Il rialzo dei tassi non deve spaventare in quanto gli aumenti rimangono abbastanza contenuti ed allineati con i tassi degli anni precedenti alla pandemia dove comunque le offerte dei mutui erano ottime ma rappresentavano una eccezione e non la regola. Era prevedibile che i mutui proposti con i tassi sotto all’uno per cento non potevano durare anche se rimangono su valori buoni. L'alta inflazione può preoccupare perché spesso ne consegue un innalzamento dei valori di riferimento a cui i mutui sono agganciati ma la BCE non attuerà secondo me misure di questo tipo per contrastarla come accaduto in passato. Oggettivamente però va precisato che i tassi sono tra i più alti in Europa. Ma nonostante il passaggio da un costo del denaro bassissimo al quattro per cento ci sembra un’enormità comprare casa resta in ogni caso conveniente, perché in generale stiamo parlando di tassi d’interesse comunque vantaggiosi, sia in relazione al valore attuale dell’inflazione, sia rispetto all’andamento storico e le famiglie italiane non devono rinunciare al sogno della vita, l’acquisto della casa, perché quando i tassi d’interesse caleranno e diventeranno più favorevoli, sarà possibile estinguere il vecchio mutuo con uno nuovo più vantaggioso. Ricordiamoci di alcune agevolazioni che lo stato garantisce alle giovani coppie come i mutui con garanzia Consap che consente loro di poter finanziare sino al 100 per cento dell'importo e la misura che riguarderà gli under 36 che acquisteranno un’abitazione entro il 31 dicembre 2023 con un reddito Isee sotto 40 mila euro. Questi avranno diritto ad una esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale oltre la riduzione del 50 per cento sugli onorari notarili; il credito d'imposta (sugli atti soggetti ad IVA) pari all'IVA corrisposta, credito che poi potrà essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero potrà essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto. Insomma ...possibilità di risparmi davvero consistenti specie per chi inizia con l'acquisto della prima casa un percorso di vita.
Il mattone e gli italiani. Per gli investitori l'idillio continua?
Certamente...A differenza di gran parte dei paesi noi italiani da sempre vediamo nella casa non solo un luogo dove vivere ma il luogo dove riporre i propri risparmi. Ulteriore spinta ad investire nel mattone è dovuta proprio all’incertezza degli investimenti bancari, che non godono di un buon momento e molti clienti rinnovano la sicurezza nel mattone.
Tempi di vendita e prezzi. Cosa ci sa dire al riguardo?
Riguardo i tempi di vendita, persiste sempre una buona velocità quando gli immobili hanno caratteristiche in più da garantirne una certa esclusività e qualità, in tali casi anche i prezzi di vendita sono più elevati. Cosa ci si deve aspettare dai prezzi? Come detto nel breve potremmo assistere ad una lieve contrazione ma dipende molto da zone e tipologia. Poi ci sono gli immobili particolari che fanno un po' mercato a sé.
A proposito... le zone più ambite dai lucchesi?
La casa in centro è sempre un must richiesta sia dai lucchesi che dagli stranieri, molti dei quali hanno deciso di vendere il loro immobile che avevano acquistato in periodi prepandemici, abbiamo vissuto un ricambio mentre la casa in campagna con gradi spazi è sempre ambita. Appartamenti in palazzi storici in fase di ristrutturazione o già ristrutturati sono state le scelte dei lucchesi, alcuni dei quali con terrazze e ascensori, mentre molte famiglie sempre della città hanno optato per soluzioni fuori dalle mura con giardini e terrazzi, la periferia è in ripresa in questo periodo, la Piana di Lucca è ben gettonata e spazia dalle colline nord ovest della città di Lucca, morianese in particolare fino a Montecarlo, tutte ottime location che suscitano una forte attrattiva legata anche alla viticoltura.
