In questa intervista ad hoc, il fondatore di Essegi Immobiliare, una delle agenzie più prestigiose della città, spiega senza tanti preamboli che cosa rischierebbero i proprietari di abitazioni nella nostra città e nel nostro Paese qualora la direttiva dell'Unione Europea sull'efficientamento energetico dovesse essere accolta e diventare obbligatoria. Siamo, aggiungiamo noi, alla follia e dopo la carne sintetica, gli insetti e il vino da annacquare ecco l'ennesima minaccia, quella destinata a distruggere l'ultimo bastione dietro al quale si difende quel poco che resta di quella che, un tempo, era la classe media italiana. La Grecia è morta, per noi la morte è stata solo rimandata e accettare quanto decide l'Unione Europea e come mettersi un cappio al collo.
Giuliano Satti, lei è uno dei titolari di Essegi Immobiliare, forse la più antica agenzia di Lucca. A lei, alla luce di quanto sta accadendo in seno all'Unione Europea, chiediamo cosa significano le due parole "Efficientamento energetico".
La ringrazio per il riconoscimento alla mia agenzia immobiliare. Più che antica preferisco pensarla una delle prime agenzie immobiliari professionali di Lucca, che in 40 anni non si è mai limitata a figurare solo come banale intermediario, magari ben vestito e incravattato, ma incompetente, ma che si è basata sull’aggiornamento continuo, su leggi e decreti che riguardano il settore. Quindi ringrazio per la scelta per affrontare l’argomento che almeno non è sempre lo stesso ormai desueto su chi siamo e su come siamo bravi a vendere le case e quanto costano. La sua scelta a trattare l’argomento mi onora perché denota una attenzione alla veste professionale della mia struttura che sempre prende e analizza le novità per tutelare i suoi clienti siano essi venditori, acquirenti, locatori e conduttori.
Detto questo, rispondere alla sua domanda è molto semplice, basta documentarsi su Internet e con la ricerca di "Efficientamento energetico” troviamo centinaia di siti di società che propongono attività ad esso relative. Da qui si capisce che la parola è un semplice business e che è iniziato e che sicuramente non tenderà a calare, ma in futuro vedrà sempre di più crescere i settori che si dedicheranno a questa nuova attività. Di colpo, dopo migliaia di anni dove l'umanità è passata dal vivere nelle caverne ad un confortevole appartamento, pare che diventi obbligatorio vivere in una bolla ermetica che non disperde energia. Il problema a parere mio è sbagliato perché sbagliata è la visione di inizio basata non sul cambio di mezzi di produzione di energia che dovrebbero essere le rinnovabili, ma sull'efficientamento di immobili che consumano e producono energia da fonti fossili e che potranno continuare ad usarla fino al 2030, che peraltro è una data dietro l’angolo. Non sarebbe meglio concentrare gli sforzi a mantenere gli immobili come sono, ma fornirli di fonti energetiche diverse a emissione e costo zero come primo obiettivo? Non sarebbe più opportuno insegnare a tutti ad essere più attenti allo spreco della energia?
Qualora la delibera venisse adottata dall'Unione Europa, che cosa accadrebbe per i proprietari di case nel nostro paese?
Per chiarezza con i lettori voglio se possibile riassumere la delibera: in base alle ultime modifiche si prevede che entro il 2030 tutti gli immobili residenziali debbano essere in classe energetica E. Entro il 2033 la direttiva impone poi il passaggio obbligato alla classe D. L’obbiettivo Ue sul lungo periodo, tra 2040 e 2050 è poi arrivare alle emissioni zero.
La delibera è molto complessa, ma in ogni modo prevede l'efficientamento obbligatorio per gli immobili ad uso pubblico e per quelli adattabili. Prevede inoltre il miglioramento di una classe energetica per gli immobili inseriti in classe G, che è l’ultima, che dovrebbero passare in F con un rientro di un gradino appena rispetto alla tabella energetica. Il problema grave è che prevede una data vicinissima come scadenza, individuata nel 2030. Bisogna tenere conto che le attività di efficientamento non sempre sono possibili per la presenza di beni architettonici vincolati, per problematiche condominiali e anche spesso per l’incapienza dei proprietari. Certamente chi la propone non ha una visione esatta del patrimonio immobiliare italiano che per il 40/50% è un patrimonio di provenienza storica con grosse e impossibili problematiche di adattamento e modifica per il raggiungimento dei parametri fissati. Ritengo che la problematica sarebbe dirompente in quanto di impossibile realizzazione. Faccio l'esempio di un appartamento posto nel centro storico della nostra città e le domando: quali interventi potrebbe sopportare senza snaturare la sua identità? E se anche possibili questi interventi, quale sarebbe il costo in termini economici e quale il risparmio in termini pratici? Si immagini per esempio in centro storico la posa in opera di infissi di plastica e per l’efficientamento energetico, la realizzazione di cappotti interni con la conseguente sparizione di affreschi storici. Certamente di fronte ad una direttiva europea obbligatoria ci si dovrebbe adeguare, ma se questo deve essere fatto con danno al Patrimonio Storico le sembra giusto? E poi dobbiamo considerare che non sempre i proprietari di case sono persone che hanno disponibilità economica, applicando erroneamente l’equazione proprietà uguale ricchezza, allora a cosa si andrebbe incontro? Forse a finanziamenti "agevolati" con contributi a prestito dall’Europa per la loro realizzazione? Come vede si entra in un argomento difficile ma usuale e forse prevedibile da chi propone certe leggi e cioè il ricorso del privato al sistema finanziario con indebitamento a vantaggio delle banche, che a parere mio a Bruxelles sanno muoversi molto bene.
Fratelli d'Italia, il partito del presidente del consiglio, ha denunciato questo provvedimento come una sorta di "Patrimoniale camuffata". Lei cosa ne pensa?
Ho già risposto nella domanda precedente, ma sicuramente sarebbe una patrimoniale che non andrebbe a vantaggio dello Stato, ma degli operatori del sistema finanziario e delle società che si occupano di ristrutturazioni; allo Stato rimarrebbe solamente l’onere della verifica.
Le case degli italiani, a suo avviso, sono così mal ridotte da necessitare una simile opera di ristrutturazione?
Sicuramente il patrimonio immobiliare italiano è vetusto e se vogliamo essere chiari specie la produzione dagli anni ‘60 agli anni ‘80 manifesta problematiche di usura e invecchiamento preoccupanti. Le basti per esempio sapere che secondo studi recenti la durata del cemento armato in sicurezza sarebbe di 50 anni e quindi per questo bisognerebbe demolire e ricostruire tutti gli edifici che hanno sorpassato questa età? Come vede il campo di azione si allarga e diventa pericolosamente problematico.
Se la richiesta dell'Unione Europea di adeguare le abitazioni alla normativa prevista dovesse passare, gli italiani si troverebbero di fronte a una scelta: adeguarsi e tirar fuori i soldi oppure vedersi svalutare la casa per gran parte del suo valore. Un suo giudizio per favore.
Quando si tratta di soldi non si può parlare di una cattiva volontà dei proprietari incapienti. Certamente questa situazione metterà nuovi paletti nelle valutazioni immobiliari e gli immobili sempre di più somiglieranno, in fase di scelta, agli elettrodomestici; già oggi il parametro dell’APE, (Attestato di Prestazione Energetica) reso obbligatorio sempre da una delibera Europea, sta diventando una discriminante sulla appetibilità e sul valore dell’immobile.
Non crede che in questo caso si verrebbero a creare mercati di serie A e di serie B con gente costretta a svendere la propria casa perché impossibilitata a ristrutturarla secondo le direttive comunitarie?
Sicuramente la risposta è positiva perché già oggi velatamente il fenomeno si sta manifestando. Direi che si formerà un patrimonio immobiliare non facilmente vendibile o deperito sul valore per la previsione delle spese necessarie per adeguamento.
Se la vendita di un immobile potrà essere fatta solo dopo l'avvenuto adeguamento energetico, non pensa che potrebbero esserci in agguato "avvoltoi" pronti a comprare assumendosi le spese di ristrutturazione?
Su questo non posso dare una risposta precisa, sarà perché in 40 anni di attività ho avuto modo di conoscere e frequentare poco la categoria degli avvoltoi. Penso che invece si avrà una accettazione di valori più bassi per l’immobile in assenza di categoria imposta, come del resto avviene oggi: in campo valutativo diventerà anche questo un parametro di valutazione.
Secondo lei quale sarebbe il futuro di una agenzia immobiliare qualora venisse approvata una delibera del genere?
A mio parere le agenzie immobiliari saranno le ultime a godere di vantaggi da questa delibera. Certamente l’agenzia dovrà avere una preparazione specifica per saper valutare le documentazioni sottoposte dalle proprietà, ma per questo fortunatamente abbiamo la competenza e la preparazione che ci deriva da un continuo aggiornamento sulle tematiche. Certamente questa legge complicherà la parte valutativa che diventerà più complessa in quanto dovrà tenere presente per ogni immobile il costo necessario per l’efficientamento.
Nel caso specifico di Lucca quanti potrebbero essere, in percentuale, i proprietari di case interessati da questa misura?
Non è facile rispondere senza sbagliare, ma se togliamo tutti gli immobili di recente costruzione e quelli (pochi) migliorati con gli incentivi del 110 per cento e agevolazioni IRPEF ritengo che la Delibera della Comunità Europea interessi almeno ancora l’80 per cento del patrimonio immobiliare.
