Lungo ed articolato intervento dell'ex parlamentare ed ex consigliere comunale il quale analizza punto per punto la vicenda legata alla eventuale ristrutturazione-riqualificazione della ex Manifattura Tabacchi: critiche a Coima e Fondazione oltreché all'amministrazione Tambellini:
1). Il dibattito sul destino del ex Manifattura Tabacchi, al quale anch’io avevo partecipato con il mio articolo del 3 giugno su “La Gazzetta di Lucca”, ha suscitato , da parte della maggioranza, reazioni talvolta scomposte, che, francamente, preoccupano e che tralascio, per evitare inutili polemiche. L’unica posizione che ho apprezzato, tra tante altre sciocchezze che ho letto, è quella, critica, di Alberto Varetti, importante, perché proveniente, insieme all’altra, altrettanto importante, di Ludovica Giorgi, da persone autorevoli che fanno parte dell’ Assemblea dei soci della Fondazione, di cui Varetti è stato addirittura uno dei fondatori; Varetti, da vero “anzian di Santa Zita”, come egli stesso si è voluto ironicamente definire, ha criticato con poche, ma calzanti parole, un progetto che, a suo avviso, si caratterizza tendenzialmente per “trasformare finestre in porte, realizzare appartamenti, nuovi negozi, passerella verso le mura e via dicendo”; e soprattutto senza il “suggerimento di un urbanista esperto ex professo di questi temi, un soggetto, comunque, che fosse mosso più dal piacere di inventare una soluzione che non unicamente da fini lucrativi”.
Non si poteva dir meglio. L’Amministrazione comunale, infatti, prima con Favilla e poi con Tambellini, non ha voluto coinvolgere mai, come sarebbe stato invece opportuno, qualche importante urbanistica per avere utili suggerimenti sulle destinazioni della Manifattura Tabacchi, che della città costituisce parte essenziale; l’ultimo urbanista che se n’è occupato è stato l’arch. Benevolo, che , nel Piano strutturale del 2001, tradotto nel conseguente Regolamento urbanistico del 2004, aveva destinato la Manifattura Tabacchi, al pari di tutte le strutture produttive centrali dismesse o da dismettere, a servizi, verde e parcheggi, senza alcuna destinazione, né a residenza (prevista nella tradizionale collocazione di Piazza Cittadella), né a commerciale o recettivo.
2). Tali previsioni urbanistiche per la Manifattura, contenute nel Regolamento urbanistico del 2004, furono cancellate, purtroppo, con la Variante del gennaio 2011, per responsabilità, certamente, dell’Amministrazione Favilla, ma sostenuta politicamente, in questo caso, anche da Tambellini e dal suo gruppo, che non si opposero, ma si limitarono a non partecipare alla votazione per l’adozione della Variante, che permetteva così , anche con il loro consenso, a continuare a costruire nelle UTOE sature; dietro il personale suggerimento di Tambellini, poi, accettato da Favilla, la Variante fu resa immediatamente efficace, fin dall’adozione ( una decisione che avrebbe permesso al gruppo Valore di realizzare da subito il Parco di Sant’Anna, azzerato soltanto dall’intervento personale dell’assessore regionale all’urbanistica Marson, scesa a Lucca per contrastare tutte le decisioni illecite e sbagliate, contenute nella Variante).
Da allora in poi Tambellini ha sposato e portato avanti la linea di Favilla, di stravolgimento della proposta Benevolo, perché, con deliberazione n.75 del 17/10/2011, ha previsto e votato, insieme a Favilla, un indirizzo urbanistico secondo il quale la parte della Manifattura Tabacchi non interessata dai progetti PIUSS, doveva essere destinata, sia alla residenza, ma anche , in particolare, ai servizi commerciali, dal momento che l’area della ex Manifattura veniva giudicata “un centro commerciale naturale, qual’é l’intera città di Lucca”; sempre su questa linea, l’Amministrazione Tambellini, nel 2014, inseriva la parte della Manifattura, non impegnata nei progetti PIUSS, tra i beni da dismettere, con una valutazione di 6,5 milioni di Euro; evitava, poi, colpevolmente di inserire la regolamentazione dell’area all’interno del piano strutturale del 2016, come sarebbe stato necessario, limitandosi a redigere, insieme ai funzionari locali della Soprintendenza, un Masterplan, di nessun valore giuridico, però, che la Manifattura Tabacchi, bene culturale, vincolato dal 2013, per essere venduto doveva essere sdemanializzato, da parte della Soprintendenza regionale; una sdemanializzazione, che, a quanto pare, secondo le indiscrezioni provenienti dalle Associazioni ambientaliste e dal consigliere Alessandro Di Vito, sarebbe stata concessa, ma con il vincolo di non destinare questa parte della Manifattura a residenza e a recettivo: una posizione che riprenderebbe, quasi interamente, gli indirizzi sostenuti nel Piano strutturale di Benevolo.
Nonostante che tale vincolo risalga a fine 2016, l’Amministrazione non ne ha fatto fino ad oggi parola alcuna; né ne hanno fatto cenno COIMA o Fondazione, dimostrando, al riguardo, scarsa professionalità. Particolarmente grave, però, l’atteggiamento dell’Amministrazione, che, al momento della redazione della Variante al Regolamento urbanistico del novembre 2019, conosceva bene la situazione, che ha tenuto segreta, con la speranza e la presunzione di poter superare un tale ostacolo, nel silenzio, con opportune pressioni politiche. La riunione di Consiglio di martedì prossimo costituirà un momento di verità e di reale confronto tra l’Amministrazione e l’opposizione. Spero che l’Amministrazione vi partecipi con un atteggiamento più positivo di quanto essa ha fatto finora, valutando con serenità le decisioni della Soprintendenza regionale, che, a mio avviso, andrebbero accettate, per dar vita ad un progetto più adeguato della Manifattura, che valorizzi a pieno la città; rimettendo in discussione soltanto, per quanto riguarda il vincolo messo su un tal bene culturale, le superfetazioni, che non hanno nessun legame con la struttura storica della ex Manifattura, sono di impedimento a qualunque intervento serio nell’ex Manifattura, costruite per di più, come sono, con materiale scadente; il Regolamento urbanistico del 2004 prevedeva appunto, giustamente, “l’eliminazione dallo spazio cortilato occidentale delle superfetazioni aggiunte in epoca moderna in conseguenza dell’uso produttivo”.
3) Nella speranza che un dialogo serio tra maggioranza e opposizione finalmente si avvii, e che si possa dar vita ad un progetto che non sia mosso “ unicamente da fini lucrativi”, come ha auspicato giustamente Varetti, criticando la proposta in discussione, io mi limito oggi a ricordare e sottolineare due punti, estremamente delicati, che l’Amministrazione deve affrontare, senza subire i condizionamenti pressanti e continui di COIMA e Fondazione al riguardo.
Il primo punto riguarda la Variante al Regolamento urbanistico, votata nel novembre scorso dal Consiglio comunale, che di contro a tutto quanto disciplinato fino allora, compreso anche quanto prescritto dalla Variante approvata nel 2012, ha permesso ora all’Amministrazione di poter rilasciare permessi a costruire dentro la Manifattura in modo diretto, senza più la necessità di farlo, come fino allora previsto, tramite un Piano attuativo; la Mammini ci ha insegnato che il principale scopo della Variante era proprio questo, che serviva, a suo avviso, a semplificare le operazioni di rilascio. Una tale semplificazione oscura, però, tutta l’operazione, impedendo ogni reale controllo sul progetto, sia da parte del Consiglio comunale, che da parte della città; e va perciò politicamente evitata. Anche per rispettare la legge; infatti, tutte le leggi urbanistiche varate fino ad oggi, anche l’ultima, la L.R. 65/2014, hanno previsto, come recita quest’ultima all’art. 95, comma 3, lett. a), che siano realizzati “mediante piano attuativo” gli interventi di particolare “complessità e rilevanza”; certamente, spetta all’Amministrazione, nel Piano operativo o ovviamente nelle Varianti al Regolamento urbanistico da Lei varate, che ne costituiscono un’anticipazione, decidere in concreto se l’intervento sia o non sia di particolare “complessità e rilevanza”; l’Amministrazione Tambellini poteva, dunque, in teoria giudicare, a differenza delle precedenti Amministrazioni, che gli interventi nella Manifattura non fossero di particolare “complessità e rilevanza” e difendere poi, in Consiglio e nella città, una tale forzatura politica e giuridica. L’Amministrazione Tambellini, però, deve ricordare che, nel 2017, quando i Piani attuativi varati con la Variante del 2012 erano decaduti ( secondo le prescrizioni di legge, essendo trascorsi 5 anni dalla loro approvazione), essa aveva chiesto, con delibera del Consiglio comunale n.40 del 24/04/2017, di prorogarli tutti, per tre anni, come permetteva, a suo dire, la nuova legge urbanistica 65/2014; ha chiesto allora di prorogare per tre anni anche i Piani attuativi previsti all’art. 95, comma 3, lett. a), quelli appunto decisi per interventi di particolare “complessità e rilevanza”, in primo luogo la Manifattura Tabacchi; L’Amministrazione Tambellini, dunque, aveva già ritenuto e dichiarato, nel 2017, che l’intervento sulla Manifattura era un intervento di particolare “necessità e urgenza”, che richiedeva un piano attuativo; come confermato del resto dalla stessa Regione, che, nel ritenere nulla la deliberazione del Comune, per motivi di forma, e invitando il Comune a provvedere alla proroga dei piani attuativi con un’apposita Variante al RU, come poi è stato fatto nel novembre 2019 per la Manifattura, aveva osservato che, “interessando le previsioni da voi rappresentate beni paesaggistici di cui al Dlgs 42/2004, il procedimento di conformazione al PIT-PPR della Variante al RU con contestuale Piano di recupero seguirà le procedure di cui all’art. 21 del PIT.” Il Piano di recupero sollecitato dalla Regione altro non era appunto che un particolare Piano attuativo: un progetto adottato in Consiglio comunale, su cui tutti i cittadini avrebbero potuto avanzare le loro osservazioni, che dovevano essere esaminate, poi, in Consiglio prima che questi lo approvasse definitivamente. In conclusione, l’Amministraziione comunale, che fin dall’aprile 2007 aveva giudicato l’ intervento sulla Manifattura Tabacchi come intervento di particolare “complessità e rilevanza”, non poteva cambiare opinione, nella Variante del novembre 2019, se non a rischio di essere rimproverata di averlo fatto soltanto per soddisfare gli interessi e le probabili richieste di COIMA; compiendo dunque una violazione di legge che qualcuno, anche noi stessi, potrebbe sottoporre all’attenzione della Procura, non appena l’Amministrazione avrà esaminato e respinto le Osservazioni che i cittadini hanno fatto al riguardo.
4) Altrettanto delicato, il secondo aspetto, quello del finanziamento dell’intervento del progetto di Finanza di progetto di COIMA , da Lei definito come ” la progettazione, realizzazione e gestione di un parcheggio pubblico parzialmente interrato ,di un parcheggio fuori terra”, con le conseguenti “connesse opere di riqualificazione urbana, comprensive di una nuova piazza e delle aree limitrofe alla ex Manifattura Tabacchi”. COIMA, cioè, dopo aver pensato di proporre all’Amministrazione, l’acquisto dell’intera area della ex Manifattura Tabacchi non impegnata dai progetti PIUSS, come ancora l’Amministrazione aveva registrato nella Variante al RU approvata nel novembre 2019, sceglieva di presentare soltanto un progetto, da realizzare con finanza di progetto, che riprendeva e ricalcava lo stesso progetto che l’Amministrazione, sulla base delle indicazione contenute nel Masterplan ( approvato dal Consiglio con Delibera n. 44 del 28/07/2016), aveva presentato nel Programma Triennale delle Opere Pubbliche del 2017/2019: nel quale viene indicato come “Realizzazione di un parcheggio presso ex manifattura tabacchi con relativa costituzione di piazza in quota e collegamenti con passeggiata delle mura; al progetto ideato dal Comune, della cui idea COIMA si appropriava, erano state poi aggiunte, come opere connesse , i due parcheggi attuali e funzionanti di Piazza Cittadella e Via del Pallone, oltre che l’utilizzo del baluardo S. Paolino, per il tempo della concessione ( un progetto, quest’ultimo, che, nonostante il ritiro annunciato da Bertocchini in Consiglio, rimane ancora possibile realizzare, dal momento che, se si costruisce una piazza in quota, sopra il parcheggio, e le passerelle sopra le Mura, non si vede come sia possibile non impegnare poi l’area del baluardo).
Secondo COIMA l’intervento da Lei proposto era molto impegnativo, venendo da Lei stimato, nel Piano economico-finanziario asseverato da Sinlop, come un investimento di 15,40 milioni di Euro. Per sopperire ad un finanziamento tanto notevole, e mantenere l’equilibrio dei conti economici, COIMA chiedeva, allora, al Comune di partecipare al finanziamento, nella forma del trasferimento dell’area della Manifattura Tabacchi non interessata dal PIUSS, alla quale veniva attribuito il modesto valore di 3.200.000 Euro.
Nel mio intervento del 2 giugno u.s., avevo osservato come una tale valutazione del bene del Comune non fosse congrua; ma avevo dimostrato che, comunque, le entrate assicurate dai tre parcheggi e dalle entrate pubblicitarie, stimate nel Piano economico per un importo complessivo di 1.596.000 Euro annui , a fronte di costi annui , sempre stimati da COIMA, stimati in 613.00 Euro, erano più che sufficienti ad assicurare un equilibrio finanziario al concessionario, senza bisogno di apporti finanziari da parte del Comune. Detto questo, rimaneva da chiarire ulteriormente se l’investimento proposto da COIMA fosse basato su dati reali e non fosse invece fondato su previsioni forzate e su costi maggiorati, al solo scopo di giustificare la partecipazione finanziaria del Comune al progetto, con la cessione, tra l’altro sottostimata, di una parte della ex Manifattura Tabacchi a Coima.
Avevamo pensato, in primo luogo, di paragonare i dati del progetto COIMA con quelli stimati dal Comune, per il suo progetto previsto e indicato nel Piano Triennale delle Opere Pubbliche 2017-2019, indicato come progetto per la “Realizzazione parcheggio presso ex manifattura tabacchi con relativa costituzione di piazza in quota e collegamenti con passeggiata delle mura”; dai documenti ufficiali risultava che il progetto era stato approvato dalla Giunta comunale, con deliberazione n. 254 del 21/10/2016, per un investimento, per quell’anno, di 4 milioni, previsto con progetto esecutivo, sotto la responsabilità dell’ing. Giannini; al momento dell’approvazione in Consiglio, con la deliberazione n. 34, del 18/04/2017, il progetto, come spiegato in delibera, era stato mantenuto nell’elenco annuale 2017 del Programma Triennale delle Opere Pubbliche 2017-2019, limitando però l’intervento nel 2017 a soli 100.000 Euro, e prevedendo l’utilizzo dei restanti 3.900.000 Euro per gli anni successivi; il progetto del parcheggio veniva confermato nel Programma Triennale delle Opere pubbliche 2019-2021 , approvato con delibera n.3 dell’8/01/2019, con un investimento di 50.000 Euro per il 2019, 3.950 Euro per i successivi anni, basato su uno studio di fattibilità e con responsabilità trasferita all’arch. Tani. Il progetto era stato, poi, stralciato dal Programma Triennale delle Opere Pubbliche 2019-2021, precisamente con la Delibera consiliare n. 65 del 19/09/2019, quando, evidentemente era maturato l’interesse di COIMA ad utilizzare quel progetto.
Avevo chiesto, allora, tramite accesso agli Atti, per comparare i costi indicati da Coima e quelli per 4 milioni previsti dall’Amministrazione, di avere la disponibilità dei progetti stilati dall’Amministrazione, o quello esecutivo approvato dalla Giunta nel 2016 o, in alternativa, quello di fattibilità tecnica ed economica, che a norma di legge l’Amministrazione doveva comunque redigere, trattandosi di lavori di importo superiore a 1.000.000, “ai fini del loro inserimento nell’elenco annuale”, come era realmente avvenuto per tale progetto per il periodo 2017 -l 2019.
La risposta data dai funzionari dell’Amministrazione, tuttavia, è stata che per il parcheggio suddetto, con piazza in quota e passerelle sulle Mura, non esisteva nessun progetto dell’Amministrazione e che l’unico progetto di fattibilità del parcheggio previsto all’interno della ex Manifattura era quello contenuto nella proposta di project financing presentato da Coima. Purtroppo per l’Amministrazione, però, nel progetto di Fattibilità redatto da COIMA, al punto 3, si cita proprio uno Studio di fattibilità, redatto dall’Amministrazione nel 2016, che sarebbe consistito in due parcheggi, uno multipiano, su 5 livelli, per 180 posti auto, collocato nell’edifico a forma pentagonale; l’altro costituito dal parcheggio interrato, che diventava multipiano su due livelli, per 160 posti macchina , sul quale sarebbe stato possibile costruire una piazza in quota, collegandola , tramite passerelle, con il parco delle Mura. Coima affermava di aver scelto di realizzare soltanto questo secondo parcheggio, ritenendo utile destinare l’edificio pentagonale, prospiciente a Piazzale Verdi, ad altre funzioni.
E’ evidente che, nel 2019, tra Amministrazione comunale e COIMA Fondazione, ci sono stati contatti e rapporti diversi favoriti anche dal fatto che Sinloc ( società di cui la Fondazione era socia) che presentava il progetto COIMA era anche la società, scelta dall’Amministrazione comunale fin dal 2013 ( Determinazione dirigenziale n. 490 dell’8/04/2013), con funzione di consulenza sui progetti all’interno della Manifattura; sicché non si può escludere che tramite i canali esistenti ci sia sempre stato uno scambio di informazioni orali e scritte tra Amministrazione e COIMA_Fondazione. Naturalmente, se le notizie sul progetto dell’Amministrazione nel 2016, che ci dà COIMA nel suo Studio di fattibilità, fossero confermate, vorrebbe dire che il Comune, con i 4 milioni di finanziamento pensava di realizzare ,insieme al parcheggio interrato, che diventava multipiano a due livelli, piazza in quota e passerella sulle Mura , anche un altro parcheggio per 180 posti macchina. E questo sarebbe la migliore dimostrazione che i dati di COIMA per il suo intervento, almeno per quanto riguarda il parcheggio da costruire, non sarebbero affidabili. Noi pensiamo che l’Amministrazione, su questo punto, debba fare rapidamente chiarezza.
Ma lo Studio di Fattibilità proposta da COIMA, ad una più precisa lettura, ci fornisce dati sicuri, sul fatto che gli investimenti di 15, 40 milioni previsti per realizzare il progetto di parcheggio presentato da COIMA, di cui si parla nel “Piano economico-finanziario asseverato”, e che per la Sinloc, giustificherebbero il passaggio della proprietà della Manifattura Tabacchi dal Comune a COIMA-Fondazione, non siano una previsione fondata. Infatti, non si sa se per la fretta o per trascuratezza, la vera stima dell’investimento necessario a realizzare il progetto presentato da Coima nel febbraio 2020, è contenuta al termine dello “ Studio di fattibilità”, redatto dall’arch. Rocco, che, appunto, nel quadro economico da lui proposto, quantifica in 11.591.348 Euro l’ammontare dell’investimento richiesto. Se da questo ammontare, tuttavia, si tolgono i 941.000 Euro, previsti per le bonifiche da effettuare nell’area dove dovrebbe farsi il parcheggio interrato, che gravano per legge soltanto su chi li ha prodotti, più 1.631.682 Euro, previsti per il Cortile della Cultura, che non ha niente a che fare con il progetto per il parcheggio di COIMA e infine se si tolgono, dopo la rinuncia di Bertocchini, anche i 399.550 Euro previsti per in Baluardo S.Paolino, si giunge ad una previsione di spesa di 8.619.116 Euro, che, sulla base delle previsioni di incasso possono essere ammortati in poco più di 5 anni, senza bisogno alcuno che l’Amministrazione comunale compia la scelta insensata di trasferire a COIMA gli edifici della ex Manifattura richiesti. E’ da tenere presente poi che il costo dell’investimento è addirittura minore, se l’Amministrazione, in tutti i suoi progetti, quantificava in 4.000.000 di Euro la costruzione del parcheggio interrato ( forse addirittura dei due parcheggi, stando alla descrizione contenuta nello Studio di fattibilità di Coima, sopra ricordato) , con due piani di parcheggi ulteriori, piazza in quota e passerelle, che nella previsione dei progettisti di COIMA raggiunge invece la somma di 7.646.639 Euro.
A conclusione, c’è da chiedersi se tutti queste previsioni dei costi dell’investimento, doppie, diverse e sbagliate, finalizzate oggettivamente a maggiorare le previsioni di spesa, per farsi consegnare, dall’Amministrazione comunale, la parte della Manifattura Tabacchi non impegnata dai progetti PIUSS, senza sborsare un euro, non possano essere riguardate dalla Magistratura, alla quale la vicenda prima o poi approderà, come possibili raggiri, e sanzionati adeguatamente.
