In vista del consiglio comunale voluto dalle opposizioni con primo firmatario Remo Santini di SìAmo Lucca, l'ex parlamentare Piero Angelini passa al setaccio, contesta e demolisce, punto per punto, il progetto di ristrutturazione finanziato dalla fondazione Cassa di Risparmio di Lucca:
1). MANIFATTURA TABACCHI: STORIA RECENTE. Giorni fa ho ricordato la storia degli interventi dentro la Manifattura Tabacchi, sottolineando tra l’altro il poco rispetto delle regole giuridiche mostrato, da sempre, dalle Amministrazioni che li hanno effettuati; anche dall’Amministrazione Tambellini, quando ha iniziato e portato a conclusione la procedura di assegnazione a Campus, della famiglia Marcucci, di un edificio PIUSS, nonostante che lo impedisse il Regolamento urbanistico vigente, che non prevedeva allora la destinazione ad Università degli edifici; possibilità invece introdotta con la Variante del novembre scorso, fatta anche a questo scopo.
2). IL PROGETTO COIMA SGR SPA PER LA MANIFATTURA TABACCHI. Se ho accennato a questo episodio, è per ricordare che questa Amministrazione e questi amministratori, di fronte ad un interesse economico forte e politicamente significativo (ieri i Marcucci, oggi la Fondazione), non esitano nel violare la legge, come è stato fatto, da ultimo, nella Variante del novembre 2019, proprio sulla Manifattura e proprio per COIMA, citata nel provvedimento come la possibile destinataria della concessione; infatti, nonostante che la vecchia e nuova legge urbanistica prescrivessero, per i progetti di particolare complessità e rilevanza, il ricorso al piano attuativo, hanno ritenuto, con la semplice cancellazione, dal Regolamento urbanistico, del precedente piano attuativo scaduto, come hanno fatto, si potesse autorizzare l’intervento sulla Manifattura, richiesto da Bertocchini e soci, semplicemente con un permesso diretto; come ci ha spiegato chiaramente l’assessore Mammini, il ricorso al rilascio diretto del permesso a costruire, per quanto riguarda la Manifattura, evita le lungaggini delle discussioni in Consiglio e in città, perché si può rilasciare riservatamente, in pochi minuti, nella penombra di una stanza del Comune. Con questa nota, noi vogliamo spiegare ai lucchesi, almeno a quelli ancora attenti alla vicende della loro città, i pericoli che si nascondono nell’iniziativa promossa dalla Fondazione e che si è concretata nella domanda di concessione sulla Manifattura Tabacchi, per quanto attiene alla parte non soggetta ai progetti PIUSS, presentata da COIMA SGR SPA, il 19/02/2020: una proposta che, se andasse in porto, costituirebbe sicuramente qualcosa che, da parte di un esteta malevolo, potrebbe essere considerato un furto con destrezza della Manifattura Tabacchi a danno della città, che avverrebbe, ovviamente, con la compiacenza dell’Amministrazione e persino con l’applauso di qualche esagitato, come il consigliere comunale Guidotti, che ha scritto che chi critica il progetto “si dovrebbe vergognare”: mi domando dove è riuscita a trovare, il Pd, gente di tale spessore.
3). UN FURTO CON DESTREZZA? Il furto con destrezza verrebbe effettuato da COIMA SRG SPA, in modo geniale. La società non ha chiesto, infatti, con la sua domanda di concessione, di effettuare un intervento sugli edifici esistenti nella parte della Manifattura non soggetta ai progetti PIUSS (comprese le cosiddette “superfetazioni”, che un tempo si pensava, giustamente, di dover abbattere), come tutti hanno sempre pensato fino ad ora, compreso l’Amministrazione Tambellini; una concessione per poter intervenire, secondo un piano condiviso, sugli edifici presenti nella parte della ex Manifattura, non soggetta ai progetti PIUSS, con un intervento di recupero degli edifici, con la loro successiva utilizzazione, per un periodo di tempo predefinito, per recuperare economicamente il finanziamento fatto, e infine, al termine della concessione, infine con la restituzione dei beni dati in concessione all’Amministrazione (come è avvenuto, per esempio, per l’Ospedale San Luca). No. COIMA SRG SPA chiede semplicemente di poter effettuare, tramite Finanza di progetto, soltanto “la progettazione, realizzazione e gestione di un parcheggio pubblico parzialmente interrato, di un parcheggio fuori terra”, con le conseguenti “connesse opere di riqualificazione urbana, comprensive di una nuova piazza e delle aree limitrofe alla ex Manifattura Tabacchi”, come è detto pudicamente nella proposta.
Il che vuol dire, per far capire di cosa si tratta ai profani, che a COIMA, scelto dal Comune come Concessionario, verrebbero affidati da subito, come “opere connesse”, i due parcheggi attuali e funzionanti di Piazza Cittadella e Via del Pallone; Coima, poi, costruirebbe una nuova piazza sul tetto del nuovo parcheggio multipiano autorizzato con la concessione, in modo da poter attraversare e raggiungere le vicine Mura e farsi concedere così il baluardo S.Paolino, ovviamente “per meglio qualificarlo”.
In questo modo, l’Amminstrazione Tambellini, dopo aver svenduto il trasposto urbano, l’acqua (progetto regionale per ora è fermo, ma non per merito suo), la gestione del gas metano e nel tempo le reti Gesam, completerebbe il suo programma innovativo, cedendo, per la prima volta nella storia millenaria della città, un pezzo delle sue Mura ai privati.
4). LA MANIFATTURA TABACCHI CEDUTA AD UN PREZZO DI SVENDITA. Naturalmente il progetto si occupa anche degli edifici della ex Manifattura Tabacchi, che non sono oggetto della concessione, basata sulla Finanza di progetto; ma soltanto in quanto essi vengono ceduti dal Comune ai privati concessionari, come contributo alla sostenibilità del progetto del parcheggio realizzato da COIMA SRG SPA: precisamente, si dice nella domanda, come “un contributo pubblico finalizzato a garantire l’equilibrio economico e finanziario della proposta attraverso la cessione dei beni immobili che non assolvono più a funzioni di interesse pubblico”; beni immobili che vengono ceduti al concessionario, ma che, su indicazione di quest’ultimo, possono essere poi trasferiti ad uno dei soci della Società di progetto o del fondo, a cui spetta realizzare di fatto l’intervento; la cessione degli edifici residui della ex Manifattura Tabacchi sono valutati da COIMA SGR SPA 3,2 milioni di Euro: non molto in verità, se si pensa che nel 2003 la Manifattura, intera invero, era stata comprata per 2.582.284 di Euro, dopo però che il Comune, nel 1990, aveva ceduto, ad un prezzo simbolico, il terreno sul quale era stata poi costruita la nuova Manifattura, che pur aveva un valore consistente; da ricordare, poi, che, nel 2014, nelle previsioni di vendita della Amministrazione Tambellini, i beni della Manifattura Tabacchi non impegnati dai progetti PIUSS (cioè quelli che verrebbero ceduti gratuitamente, oggi, a COIMA SRG SPA) erano stati valutati 6,5 milioni di Euro, che allora entravano quantomeno nelle casse de Comune; beni che ora sono donati al concessionario ed entrano, valutati una miseria, nelle Casse di COIMA SRG SPA, che potrebbe però cederli, come detto, alle sue condizioni, economiche e giuridiche, o a un socio della Società di progetto o a un socio del Fondo. Neanche una parola viene detta, nella richiesta di concessione, per quanto riguarda l’apporto economico, sul valore della messa a disposizione del baluardo S. Paolino, e sul trasferimento dei due parcheggi, di Via del Pallone e della Cittadella, che pur producono reddito e che gli vengono da subito trasferiti. Limitando scaltramente il progetto, oggetto della concessione, alla creazione e attivazione di modesti parcheggi e riservandosi di fare gradualmente e riservatamente gli interventi sulla Manifattura Tabacchi, divenuta, dopo la cessione da parte del Comune, un bene privato di COIMA SRG SPA, ma che costituisce di fatto il cuore del progetto, la società concessionaria pensa di sottrarre l’intervento all’adozione del Piano attuativo, che era obbligatorio a norma della precedente legge urbanistica e che rimane obbligatorio anche per la nuova legge urbanistica: obbligo, già ora esistente e che, comunque, dovrebbe essere prescritto formalmente dall’Amministrazione nel nuovo Piano operativo, che, proprio per questo, la brava Mammini tarda a proporre e a discutere.
5). CHI E’ COIMA SGR SPA. Il progetto sarà autorizzato comunque, visto la potenza di fuoco di COIMA SRG SPA, rafforzata dalla fondazione Cassa di Risparmio, versione Bertocchini, e gli interessi che mobilita e sottende. Noi vogliamo esprimere la nostra decisa opposizione al progetto, non soltanto per le ragioni, più volte espresse: abbiamo sempre pensato, infatti, e continuiamo a pensare, che la città avrebbe bisogno di avere, nella Manifattura, uno spazio “aperto”, per tener vive, appunto, le speranze di una città aperta al territorio e alla cultura; il progetto, sponsorizzato dal buon Bertocchini, trasformerà invece la Manifattura in un luogo chiuso e rinserrato dai voluminosi e ingombranti progetti commerciali e insediativi da lui caldeggiati, e costituirà, in una città sempre più impoverita, una sicura fonte di congestione del centro storico. Siamo contrari al progetto, però, anche per un’altra serie di motivi che qui vogliamo esporre in modo sintetico. In primo luogo, noi siamo sempre stati contrari (ricordiamo le battaglie fatte, nel 2007-2012, contro il Gruppo Valore) e rimaniamo contrari anche oggi, a far entrare e mettere radici nella nostra città e nell’economia locale, a società di origine oscura e lontana, che si assommano alle altre, entrate da tempo nel territorio, che controllano gangli importanti dell’economia lucchese. COIMA SRG SPA, guidata da Manfredi Catella, nato a Livorno, di origini siciliane, rafforzatosi a Chicago, e ritornato in Italia alla guida del colosso immobiliare Hines, che sta trivellando mezza Milano, fa parte di una Holding, da lui controllata, di cui non conosciamo assolutamente niente e che ha la sua sede in Qatar. Sarà questo uomo misterioso, Manfredi Catella, appunto, con la sua misteriosa società, COIMA SRG SPA, parte di una Holding ancor più misteriosa, a decidere in ultima istanza a chi finirà, e a quali condizioni, la proprietà della Manifattura Tabacchi, cioè una parte del cuore della città, come previsto e specificato nella proposta presentata al Comune.
6). I MANDANTI DEL PROGETTO SONO PROFESSIONISTI LOCALI CHE GARANTISCONO PER L’OGGI E IL DOMANI LE FORZE POLITICHE, DI CENTRO SINISTRA E CENTRO DESTRA, A CUI SONO VICINI. La proposta di concessione è presentata, da una parte, da COIMA SGR SPA, in persona del suddetto Manfredi Catella, nella sua qualità di Amministratore delegato, che agisce quale società di gestione e per conto del fondo di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato Urban Regeneration Fund II, nonché mandataria del costituente RTI; è presentata dall’altra dallo Studio ReP Rocco e Puccetti Architetti, quale mandante del predetto RTI da costituire. L’arch. Rocco è un nome noto; vicino da sempre al Pd e ai suoi dirigenti e amministratori, era stato l’incaricato, su scelta politica del Pd, del progetto di privatizzazione di Campo di Marte, che ha poi realizzato, insieme al collega Pellegrini, seppur fino ad oggi rimasto inattuato. Attraverso di lui, dunque, il Pd dovrebbe essere in grado di conoscere e, eventualmente, anche di poter influire su tutte le iniziative, che sono prevalenti, di ristrutturazione e poi di successiva gestione dei fondi della Manifattura Tabacchi ceduti dal Comune. L’arch. Puccetti, invece, ha sempre fatto riferimento al centro-destra, come già mostrato più volte i questi anni. Tutto lascia prevedere, dunque, che sul progetto, come già per la vicenda dell’ ospedale San Luca, la comunità degli affari, che governa la nostra città, in parte vicina al centro sinistra, in parte al centro destra, finisca per mettersi d’accordo con una parte dei rappresentanti della comunità politica, nel decidere il destino della Manifattura Tabacchi, a danno della città. Quel che è certo è che il progetto COIMA, dalla sua proposizione alla sua realizzazione, darà vita ad una rete di professionisti, imprenditori, gestori, su cui alcune forze politiche locali potranno contare.
7). I 425 PARCHEGGI, PROMESSI A COMMERCIANTI E RESIDENTI, NON CI SONO. La concessione data a COIMA SGR SPA ingloberà i parcheggi attuali esistenti, di Piazza della Cittadella (104 posti), di Via del Pallone e di Piazzale Giuseppe Verdi (132 posti), rimessi a nuovo; ai quali si aggiungeranno l’autorimessa multipiano, con 189 posti auto, che saranno dunque gli unici nuovi posti auto, da aggiungere ai vecchi (con una rivisitazione in alto delle tariffe), per un totale di 425 posti auto: DUNQUE, MENO DI QUELLI CHE HA AVUTO FINORA LA CITTA’, nonostante l’aumentato carico insediativo che comporterà il progetto, con la realizzazione di pesanti insediamenti residenziali, commerciali, direzionali, che si aggiungeranno a quelli provenienti dai progetti PIUSS, a cominciare dalla Università Campus. Della concessione farà parte anche il Baluardo S.Paolino, di cui si prevede la sistemazione del verde esistente, la riqualificazione delle parti degradate e una misteriosa creazione di nuove aree fruibili.
8). LE ENTRATE ASSICURATE DAI PARCHEGGI SONO PIU’ CHE SUFFICIENTI A GARANTIRE L’EQUILIBRIO ECONOMICO E FINANZIARIO DELLA CONCESSIONE SENZA BISOGNO DELLA CESSIONE DEI BENI IMMOBILI DELLA MANIFATTURA, RICHIESTI E PROMESSI. Secondo il Piano economico-finanziario asseverato, presentato dalla stessa società, per la realizzazione della iniziativa, si prevede un finanziamento di 15.401.000 Euro per la sua realizzazione, un costo che non è stato fatto al risparmio e che può essere certamente contenuto. Quanto ai ricavi, nel Piano finanziario presentato da COIMA, sono previsti da subito 536.000 Euro annui per i parcheggi di Via Verdi e Via del Pallone, 318.000 per il parcheggio di Cittadella e 475.000 Euro, per quello multipiano, per un totale annuo di 1.329.000; ad essi vanno aggiunti altri ricavi per spazi pubblicitari nei parcheggi e altri ancora per le manifestazioni realizzate nelle piazze, per un importo iniziale, di 1.596.000 Euro e complessivo, nel periodo di gestione, di Euro 119.217.000; se da essa si sottraggono i costi di gestione, valutati in 613.000 di Euro iniziali e di 46 milioni di Euro nel periodo di concessione, si prevede di assicurare alla società, appunto nel periodo di concessione, 73 milioni circa di utili, mediamente CIRCA UN MILIONE E MEZZO DI UTILE PER CIASCUN ANNO, che a noi sembra costituiscano una remunerazione più che buona del capitale versato, senza che ci sia bisogno dell’apporto economico-finanziario da parte del Comune, con il trasferimento a COIMA degli edifici della ex Manifattura Tabacchi, non soggetti al progetto PIUSS.
9). LE CONDIZIONI INCREDIBILI AVANZATE DA COIMA SRG SRL PER IL RIFACIMENTO DEGLI EDIFICI DELLA MANIFATTURA CHE, NON FACENDO PARTE DEL PROGETTO DI FINANZA DI PROGETTO, NON DOVREBBERO, IN QUESTA FASE, NEPPURE ESSERE MENZIONATI. Quanto agli edifici della ex Manifattura Tabacchi, di cui si chiede impropriamente e senza alcuna valida giustificazione economica, la cessione, da parte del Comune, a COIMA SRG SPA, di essi, stando fuori del progetto di intervento, dato in concessione, non si dovrebbe affatto parlare, tanto meno trattare; la società pretende, invece, nella domanda di concessione, che il Comune, entro il 31/12/2010, rilasci i relativi titoli edilizi richiesti, in gran parte con modalità che violano la legge; richiede, infatti, fin da ora, che gli siano garantiti alcuni privilegi, indicati specificamente nella proposta presentata (allegato 9), insieme alla Studio ReP Rocco e Puccetti Architetti, il 19/02/ 2010:
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riduzione del 70% degli oneri di urbanizzaione, ai sensi dell’art. 220 della L.R. 65/2014;
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modifica della delibera di Giunta 375/2009, per escludere , nel centro storico, l’obbligo di legge di reperire i parcheggi, di cui all’art. 28 e 29 del D.P.R.G. 1/04/2009, n. 15/R, anche con riferimento alle medie strutture di vendita (che dunque COIMA intende realizzare);
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estensione fino alla soglia inferiore di tutte le finestrature del livello strada e del livello delle nuove piazze al fine di attivare il perimetro di tutti gli edifici privati antistanti agli spazi pubblici con negozi di vicinato , attività di servizio e culturali;
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ove consentito dalla legge (ma non c’è legge che possa consentire una cosa di tal genere, lo può consentire soltanto il Comune, a cui si chiede, appunto, di violare la legge), i negozi di vicinato e le attività di servizio/culturali non verranno incluse nel computo della Superficie Utile Lorda;
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terrazzi sulle facciate interne;
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modifica di coperture per installazioni sistemi di fotovoltaico e apertura di lucernai;
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TRASLAZIONE DELLE SUPERFICI UTILIZZATE PER I P A R C H E G G I, ARCHIVI E LOCALI DI SERVIZIO/TECNICI, SULLE COPERTURE DEGLI EDIFICI PRIVATI CON LA REALIZZAZIONE DI NUOVI VOLUMI, con buona pace delle assicurazioni date dalla Mammini per quanto riguarda il divieto di nuovi ( in questo caso, enormi) volumi, dentro la città.
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Emungimento di acqua di falda per integrazione del sistema impiantistico con geotermia.
10) Nella proposta si afferma che, al termine della concessione, che ha una durata di 50 anni, tutti i beni verranno riconsegnati al Comune: si tratta dell’ ennesimo inganno, naturalmente, perché le strutture della ex Manifattura, compreso il parcheggio multipiano, di proprietà di COIMA SGR SPA, o di altri da lei scelti, continueranno per sempre, per tutti i secoli a venire, ad essere gestiti nello stesso modo in cui lo sono stati durante i 50 anni di concessione.
11). Questi i dati sul grandioso progetto presentato da COIMA SGR SRL, sostenuto dalla Fondazione Cassa di Risparmio, dal Comune, dalla Sovrintendenza, convinti come sono, tutti, che, in questa città, in mancanza di una seria classe politica e in carenza di un’opinione pubblica attenta e consapevole, chi ha il potere e i soldi può fare quello che vuole, perché, come diceva il marchese del Grillo, io sono io, con quel che segue.
