Intendo ritornare, oggi, sul tema della Manifattura Tabacchi, un argomento di cui mi ero occupato alcuni mesi fa e a cui erano seguite forti polemiche (di cui non intendo occuparmi, se non per quanto riguarda soltanto il giudizio, sbagliato, di Tambellini, che, su di un progetto sostenuto da tutti i poteri forti della città, ha attribuito le critiche, citando Montale, al “bla bla dell’alta società”: un giudizio che esprime soltanto la sua allergia al pensiero critico).
Se intervengo di nuovo sul progetto di COIMA, è perché, a differenza di altri, ritengo che l’ultima proposta di Finanza di progetto, presentata da COIMA il 24/11/2020, ripeta gli errori di quella presentata in precedenza, precisamente il 19/02/2020, almeno per quanto riguarda due punti, di cui soltanto, in questa lunga nota, intendo occuparmi ( tralasciandone altri importanti, che magari tratterò in seguito); temi, a mio giudizio, fondamentali e che sono sfuggiti all’attenzione dei più: e cioè, in primo luogo, la trasparenza di tutta l’operazione, che rimane del tutto scarsa, come è messo in evidenza dal fatto che mai, nemmeno in questa ultima proposta, COIMA pensa di rispettare pienamente le procedure del Piano attuativo previste dalla legge e riconfermate da ultimo, anche dalla Variante al Regolamento urbanistico, del settembre 2020 e che costituiscono, appunto, presupposto della trasparenza e del confronto con tutta la città;
in secondo luogo, poi l’appropriazione da parte di COIMA, senza gara, ma ex art. 180, comma 6, del D.Lgs. 50/2016, degli edifici della Manifattura Tabacchi, non impegnati dal progetto PIUSS, che, alla fine, costituisce il vero obiettivo dal duo Coima-Fondazione, viene ricercato, nelle due proposte di Finanza di progetto, presentate da Coima, attraverso una serie di artifizi del tutto illegittimi che, a nostro avviso, l’amministrazione non potrebbe, né dovrebbe accettare.
Per questa nostra nota useremo tutti i documenti resi pubblici dall’amministrazione e da Coima-Fondazione, per quanto riguarda gli interventi sulla Manifattura sud, compresi quelli elaborati da Sinloc, la società di consulenza, costituita dalle fondazioni bancarie (di cui La Fondazione Cassa di Risparmio è parte), alla quale l’amministrazione, con determinazione n. 490 dell’8/04/2013, aveva affidato “il servizio di supporto tecnico amministrativo in materia di appalti e procedure di lavori pubblici per la finanza di progetto”, in primo luogo , dunque, per la Manifattura Tabacchi, per la quale Sinloc, nel 2014, appunto, presenterà un interessante rapporto relativo al costo delle strutture e ai possibili progetti di intervento del Comune sulla Manifattura Tabacchi, garantendo comunque sull’argomento uno stretto rapporto tra Comune e Fondazione.
2) Tambellini, come è noto, nelle sue dichiarazioni e nei suoi comunicati, ha sostenuto sempre che le proposte pervenute da Coima-Fondazione, hanno costituito soltanto un’ “offerta che può essere accettata o rifiutata” dal l’amministrazione e che, però, non hanno mai messo in discussione la capacità della sua dirigenza, politica e amministrativa, di decidere sul tema in piena responsabilità e autonomia.
In realtà le proposte di Coima sostenute dalla fondazione, nel loro nucleo fondamentale, si sono sempre rivelate quali richieste perentorie, che l’amministrazione comunale che non ha mai potuto o voluto rifiutare e che l’hanno indotta talvolta a modificare radicalmente la sua linea politica precedente e a indurla ad effettuare spesso scelte rischiose, anche sul piano giuridico.
Così è avvenuto, per esempio, per quanto riguarda la questione fondamentale del piano attuativo, per la Manifattura, previsto dal regolamento urbanistico del 2012 (sia pure nella forma del “programma complesso di riqualificazione insediativa”), per garantire l’informazione e la partecipazione della comunità; i piani attuativi, rinnovati con la Variante del 2012, erano scaduti, a norma di legge, nel 2017, essendo trascorsi 5 anni dalla loro approvazione; l’amministrazione comunale aveva chiesto, allora, con delibera n. 40 del 24/04/2017, di procedere al rinnovo di tutti i piani attuativi contenuti nel regolamento urbanistico del 2012, anche di quelli (come veniva specificato nella delibera), che erano stati proposti sulla base dell’art. 95, comma 3, lett. a), della 1 L.R. 65/2014, cioè dei piani attuativi richiesti a causa della “complessità e rilevanza” dell’intervento, come appunto era successo nella vicenda del piano attuativo, relativo alla Manifattura Tabacchi, e, in verità, soltanto per esso.
Una tale delibera confermava, al di là di ogni dubbio, la volontà politica dell’amministrazione Tambellini di procedere, nel caso della Manifattura, con un piano attuativo, come prescriveva la legge; la delibera n. 40, su indicata, però, veniva revocata, con deliberazione del Consiglio n. 82 del 21/11/2017, ma soltanto perché la Regione, il 31/08/2017, ne aveva messo in rilievo i vizi di forma che ne stavano alla base. La Regione, però, consigliava al Comune che questi, nel caso in cui avesse voluto riconfermare davvero la possibilità di realizzare i progetti contenuti nei Piani attuativi scaduti, avrebbe dovuto procedere con una specifica “Variante al RU per la riattivazione delle previsioni medesime”, con “contestuale Piano di recupero”, e cioè tramite un nuovo piano attuativo.
Quando, però, il 18/06/2019, Coima, attraverso il suo rappresentante Manfredi Catella e i progettisti Rocco e Puccetti, indirizzava al Comune la “Manifestazione di interesse per l’eventuale acquisto del complesso immobiliare denominato ‘ex Manifattura Tabacchi’ ubicato a Lucca”, la prima condizione che la società poneva al Comune era proprio quella di sostituire il piano attuativo, previsto dal la legge e, naturalmente, dal Regolamento urbanistico, con la sola previsione di subordinare gli interventi proposti alla previa approvazione di un “Progetto Unitar io Convenzionato ex art 121 L.R. 65/2014”, un progetto che si caratterizzava proprio, secondo la L.R. 65/2014, per la mancanza dei “caratteri di complessità e rilevanza tali da richiedere la formazione di un piano attuativo”.
3) L’amministrazione, come è noto, si adeguava, da subito, alla richiesta di Coima con la delibera n. 85 dell’8/11/2019, nella quale veniva adottata una Variante, volta a “consentire l’intervento diretto in sostituzione del programma complesso di riqualificazione insediativa”, notoriamente non solo più semplice, ma più influenzabile dal palazzo.
Le osservazioni presentate contro una tale disposizione, chiaramente illegittima, anche le mie, venivano respinte in Commissione urbanistica il 3/09/2020, con motivazioni francamente risibili, che non meritano commenti; ma in fase di approvazione in Consiglio, la Giunta cambiava radicalmente la sua posizione; e, accettando, ora, la mia osservazione che poco prima aveva rifiutato, proponeva al Consiglio comunale che approvava con deliberazione n. 131 del 3/09/2020, che, per gli interventi all’interno della Manifattura, fosse necessario davvero un Piano attuativo.
Le spiegazioni date per questa modifica improvvisa da parte dell’amministrazione, e cioè che la svolta sarebbe stata causata dal fatto delle prescrizioni date dalla Soprintendenza regionale di escludere dall’intervento il residenziale e il ricettivo, sono quantomeno anacronistiche, perché tali misure risalivano a tre anni prima dell’adozione della Variante del 2019 che non ne aveva tenuto affatto conto; più verosimile, dunque, che l’amministrazione non sia riuscita a superare, questa volta, le riserve della Regione, che, come già da noi sopra indicato nella lettera già citata di riscontro alla nota dell’amministrazione e datata 24/0 8/2017 (prot. n. 40544), firmata il 31/08/2017 dal dirigente Marco Carletti, che respingeva la delibera di proroga di tre anni di tutti i Piani attuativi, effettuata dal Comune, aveva messo in rilievo che, se l’amministrazione avesse voluto riattivare le previsioni di ciascun piano attuativo scaduto, lo avrebbe potuto e dovuto fare con una specifica “Variante al RU” e con “contestuale Piano di recupero”, cioè con piano attuativo.
Evidentemente l’amministrazione, per non ammettere di aver violato la legge, come indicato dalla risposta della Regione, era andata alla ricerca di pretesti impropri. Tutti hanno plaudito alla scelta dell’amministrazione, di richiedere di nuovo, per gli interventi all’interno della Manifattura Tabacchi, un piano attuativo. Ma la vicenda, per Coima, era tutt’altro che chiusa.
Coima, infatti, ha trovato il modo di confermare la sua posizione che è poi quella di intervenire a suo piacimento sulla Manifattura Tabacchi, senza rispettare le procedure del piano attuativo, nella parte non interessata dai progetti PIUSS. Infatti, nella lettera del 5/10/2020, in cui Coima e lo Studio Rocco-Puccetti rimodulavano provvisoriamente le loro precedenti proposte, viene scritto chiaramente che il futuro Piano attuativo previsto dalla Variante, dovrà essere approvato “in conformità alle caratteristiche funzionali e qualificanti richieste dal concessionario che saranno dal medesimo indicate al momento della presentazione della domanda di Piano attuativo in coerenza con le ‘Condizioni tecniche essenziali’ allegate alla proposta; il rilascio dei titoli edilizi e di ogni ulteriore autorizzazione (ivi inclusa l’autorizzazione paesaggistica ed il nulla osta storico artistico) necessaria per la realizzazione di tali interventi edilizi sui beni immobili oggetto del contributo pubblico che non comportano cambio di desti nazione d’uso rilevante ex art.99 della L.R. 65 /2014 e che pertanto, non sono subordinati alla previa approvazione del Piano Attuativo”.
4). Quanto scritto da Coima, da noi ora riportato, significava che essa aveva posto come condizione all’amministrazione che essa approvasse comunque, con piano attuativo, qualunque progetto di intervento che Coima e soci decidessero a suo tempo di presentare e che avrebbe ricompreso, naturalmente, come viene da essa specificato, le famigerate e illegittime condizioni tecniche allegate al primo progetto e cioè lo stralcio dei negozi di vicinato e delle attività di servizio/culturali dal computo della Superficie Utile Lorda, parimenti il recupero delle superfici utilizzate per parcheggi, archivi, locali di servizio/tecnici in modo da permettere a Coima-Fondazione di realizzare nuovi volumi all’interno della Manifattura.
E’ pacifico che una tale disciplina dovrebbe valere anche per il resto degli edifici della Manifattura Sud, cioè per i beni immobili oggetto del contributo pubblico che Coima ha chiesto contestualmente al Comune che gli siano passati in proprietà ex art. 180 del D.Lgs. 50/2016 per assicurare l’equilibrio di bilancio economico e finanziario, della proposta di Finanza di progetto.
Nella mia lunghissima carriera politica non mi sono mai imbattuto in proposte tanto arroganti: Coima ha chiesto, infatti, esplicitamente e formalmente, all’amministrazione di andare oltre i propri poteri approvando con piano attuativo qualunque progetto la società si degni, a suo tempo, di presentare, a prescindere dal suo rispetto delle regole di legge; da parte sua l’amministrazione non ha sentito il dovere di prendere, adeguatamente, le distanze da proposte tanto indecenti, come è attestato, da parte del Comune e riscontrato da parte di Coima, nei loro rispettivi successivi comunicati.
Soltanto ieri, l’amministrazione ha avanzato timide sollecitazioni a Coima, di assicurare, sul piano attuativo, “impegni e garanzie”, del tutto generiche. Nell’ultima proposta consegnata all’amministrazione comunale, il 24/11/2010, Coima, sostenuta dalla fondazione, non ha cambiato, sostanzialmente, opinione e ha riaffermato la sua totale indisponibilità a sottoporre il progetto di intervento a piano attuativo, come prescritto dalla legge; infatti, nel corso della sua nuova proposta (v.i n All. 2, pp.279 /280 della Documentazione consegnata dalla Giunta, in Bozza di convenzione, 16.2: Obblighi e oneri a carico del concedente), con riguardo al piano attuativo sulla Manifattura Tabacchi prescritto dalla Variante al Regolamento urbanistico, approvata dal Consiglio, con deliberazione n. 131 del 3/09/2020, viene riproposta da Coima una parte delle condizioni proposte in precedenza all’amministrazione, con lettera del 5/10/2020;
infatti Coima sollecita il rilascio, entro precisi termini, dei titoli edilizi e di ogni altra autorizzazione, comunque necessaria per la realizzazione degli interventi di riqualificazione della ex Manifattura Tabacchi, “IVI INCLUSA L’APPROVAZIONE DEL PIANO ATTUATIVO PREVISTO DALLA VARIANTE URBANISTICA AI FINI DEL LA REALIZZAZIONE DEGLI INTERVENTI CHE COMPORTINO CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO RILEVANTE AI SENSI DE LL’ART.99 DELLA L.R. N. 65/2014”.
Coima, dunque, interpreta il piano attuativo, richiesto dalla legge e dal Regolamento urbanistico, come limitato alla verifica degli interventi che comportino un cambio di destinazione d’uso rilevante, a norma dell’art. 99 della L.R. 65/2014. Bisogna ricordare, al riguardo, che l’art. 99 della L.R. 65/2014, citato, dopo aver indicato le diverse categorie funzionali che caratterizzano la destinazione del territorio, da quella residenziale a quella agricola, precisa che è sempre consentito il mutamento di destinazione all’interno delle stesse categorie funzionali; mentre il mutamento delle destinazioni d’uso, da una all’altra delle categorie funzionali, costituisce un 3 “mutamento urbanisticamente rilevante della destinazione d’uso”, che può essere autorizzato da interventi urbanistici adeguati, come può essere sicuramente un piano attuativo. Però il piano attuativo, previsto dalla Variante, approvata dal Comune il 3 /09/2020, come tutti i piani attuati, non aveva limiti se non quelli previsti dalla L. R 6 5/2014, che riguardavano, poi, l’intero progetto, non soltanto la sola verifica formale del cambio di destinazione; con la formula sopracitata, invece, Coima propone, sia pure in modo obliquo, al Comune, che accoglie la proposta senza far commenti come se si trattasse di una richiesta ovvia e scontata , che il Piano attuativo si limiti a verificare i mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso, individuandoli soltanto nel cambio di destinazione, escludendo così, dalla verifica, l’esame di tutti gli aspetti del progetto, come impone invece, per i piani attuativi, l’art. 109 della L.R. 65/2014.
Coima, dunque, ha posto un’altra condizione che, se non contestata espressamente dal Comune, riduce, ancora un’altra volta, praticamente a zero, le esigenze di partecipazione e trasparenza che dovrebbero essere assicurate dalla proposta di piano attuativo prevista dalla L.R.65/2014 e dalla Variante urbanistica del settembre 2020. Indecente la proposta, altrettanto indecente il silenzio dell’amministrazione.
5) C’è un secondo punto, però, sul quale sarebbe necessario che l’amministrazione facesse da subito chiarezza, ed è quello del costo dell’intervento di Coima nella Manifattura, per quanto riguarda la “Realizzazione del parcheggio presso la ex Manifattura Tabacchi con costituzione di piazza in quota”, di cui essa aveva parlato nella lettera di intenti del 18/06/2019, dove annunciava il suo desiderio di realizzarlo.
In tale “Lettera di intenti” citata, infatti, Coima aveva espresso l’intenzione di realizzare “parcheggi in superficie, fuori terra o in sottosuolo nell’area del Complesso Immobiliare evidenziata con la sigla F1 nella planimetria che si allega”. Coima, dunque, nello stesso documento in cui aveva espresso, in primo luogo, il suo interesse ad acquistare il complesso immobiliare della Manifattura non impegnato dai progetti PIUSS, aveva chiesto, anche, che “nelle more della presentazione del Progetto Unitario Convenzionato” ( ex art.121 L.R. 65/2014), gli fosse possibile realizzare il parcheggio già previsto e approvato dall’a mministrazione comunale.
Il progetto di parcheggio a due piani, con piazza in quota presentato da Coima, infatti. non è nato dal nulla; esso è stato modellato, su quello, precedente, del tutto uguale, presentato dal Comune nel “ Pian o triennale delle opere pubbliche” 2017/2919. Infatti, bisogna ricordare che l’idea di dotare la Manifattura Tabacchi di parcheggi multipiano era contenuta nel relativo Masterplan (le cui prescrizioni, pur costituendo soltanto un atto di indirizzo, l’Amministrazione aveva dichiarato di voler attuare): Masterplan che era stato approvato dal Consiglio comunale, con deliberazione n. 44 del 28/07/2016; il Consiglio, poi, approvando il Masterplan, aveva fatto propria la proposta, in esso contenuta, del funzionario della Soprintendenza, arch. Cecati, il quale aveva messo in evidenza che, in passato, in un edificio della Manifattura che sporgeva verso le Mura, era stato realizzato - così scriveva - “un parcheggio a due piani con struttura prefabbricata in acciaio”;
egli proponeva di riqualificare questo “non spazio”, con la creazione di “una nuova piazza sopraelevata il cui livello avrebbe raggiunto una quota pari a quella della passeggiata sulle Mura. Al di sotto di questa piazza -proseguiva - trovano posto due piani di parcheggio. La nuova piazza diventa così un nuovo stimolante spazio urbano connesso a levante con le Mura attraverso il basso edificio esistente cui, semplicemente, andrebbero aggiunte alcune semplici passerelle per raggiungere la passeggiata...”.
I posti di parcheggio previsti in tale sito erano in tutto 160. Va ricordato, però, che le previsioni di parcheggi, contenute nel Masterplan, non erano solo queste; si prevedeva, infatti, un altro parcheggio, multipiano (a 5 livelli), inserito nel fabbricato adibito, una volta, a celle di stagionatura, sito fra Piazzale Verdi e Via del Pallone, con una previsione di 180 posti macchina. La delibera di approvazione del Masterplan da parte del Consiglio ( la n. 44 del 28/07/2016) faceva propria le indicazioni del Masterplan, affermando (p.3) che si riteneva “prioritariamente necessario infrastrutturare il complesso in questione dotandolo di nuove aree a parcheggio al 4 fine di dare immediata e concreta risposta alle esigenze insediative conseguenti sia ai lavori d i riqualificazione attualmente in corso di esecuzione, che alle funzioni che si andranno ad insediare nella restante parte del Complesso Immobiliare”.
Le indicazioni contenute nella delibera citata, di approvazione del Masterplan, di realizzare prioritariamente parcheggi all’interno della Manifattura, trovava immediato riscontro con la decisione dell’Amministrazione di inserire il progetto all’interno del “Piano triennale delle opere pubbliche 2017/2019”, approvato con delibera di Giunta n. 254 del 21/10/2016, e posto tra le opere prioritarie contenute NELL’ELENCO ANNUALE 2017, per un importo di 4.000.000 di euro di annualità per il 2017 (Programma triennale opere pubbliche 2017/2019; Scheda n. 3; E lenco Annuale 2017, p. 10); il Consiglio comunale , però, con la delibera n. 34 del 18/04/2017, approvava il Piano triennale deliberato dalla Giunta, dopo che vi era stata apportata una Variazione importante, effettuata dal Dirigente dell’Ufficio, che ne aveva avuto mandato e che veniva così ratificava dal Consiglio: e cioè la suddivisione della previsione di spesa, di 4.000.000 euro contenuta nell’elenco annuale, in due finanziamenti, contenuti sempre nell’elenco annuale, il primo di 1.000.000 di euro per il 2017 e il resto di 3.000.000 euro per gli anni successivi, rendendone dunque impossibile la realizzazione durante l’anno 2017, come prima previsto.
Nel “Piano triennale” citato, approvato, come detto, dal Consiglio comunale, con deliberazione n. 34 del 18/04/2017, il progetto di parcheggio veniva indicato sotto il titolo: “Realizzazione parcheggio presso ex manifattura tabacchi con relativa costituzione di piazza in quota e collegamenti con passeggiata delle mura”; il progetto, messo sotto la responsabilità dell’ing. Antonella Giannini, CON LIVELLO PROGETTUALE ESECUTIVO, veniva mantenuto nel Programma triennale delle opere pubbliche 2019/2021, approvato con delibera n. 3 dell’8/01/2019, con un livello di priorità 3 (il più basso), ma codice unico di intervento, perché rimodulato sul precedente, e diverso livello di progettazione (progetto di fattibilità).
6). Dunque, l’Amministrazione comunale, dopo aver cancellato nel 2011, il progetto Benevolo, contenuto nel Piano strutturale del 2001 (l’unico progetto, finora, fatto da un urbanista di un qualche valore), che prevedeva di destinare l’area della Manifattura Tabacchi, al pari di tutti le strutture produttive centrali dismesse o dismissibili, a SERVIZI, VERDE e PARCHEGGI (progetto che a me è sempre sembrato e sembra ancora meritevole di considerazione) e dopo ave rinserito, quindi, in due successivi Piani triennali delle opere pubbliche (2017/2019; 2019/2021), dove era rimasto per la durata di quasi circa 5 anni, un progetto di intervento e risanamento dell’area della Manifattura, consistente in un parcheggio multipiano, con piazza in quota e collegamento con le Mura, non soltanto non ha realizzato il progetto, ma lo ha cancellato, su richiesta del sindaco Tambellini, avanzata il 2/09/2019, sotto il pretesto della mancanza di finanziamento; ma in realtà per rendere possibile a Coima di presentare la sua proposta di Finanza di progetto, vietata altrimenti dalla legge.
Ma c’è di più; l’Amministrazione comunale, dopo la richiesta del sindaco del 2/09/2019, non soltanto aveva tolto il progetto del parcheggio dal Piano triennale delle opere pubbliche 2019/2021, ma aveva cercato anche, per così dire, di cancellarne la memoria; infatti, richiesta dal sottoscritto e da alcuni consiglieri comunali, aveva negato che fosse mai esistito sia il “progetto esecutivo ”, attestato invece nel Piano triennale citato, sia il “progetto di fattibilità politica ed economica”, richiesto dalla legge per i progetti di valore superiore a 1.000.000 di euro, inseriti nel “piano annuale” (l’ing. Giannini sbaglia quando ritiene che la legge preveda il progetto di fattibilità solo per i progetti superiori ad un milione, se però inseriti nel primo anno di previsione del piano annuale ).
Ma una tale posizione dell’Amministrazione è smentita, del tutto, da Coima stessa che, sia nel “Progetto di fattibilità” redatto dagli arch. Rocco e Puccetti contenuto nell’Allegato 1 della proposta di Finanza di progetto presentata i l 19/ 02/ 2020, sia nel più recente “Progetto di fattibilità”, riportato nella seconda proposta di Finanza di progetto (pp. 110 -111, del file 5 consegnato dalla Giunta), presentata il 24/11/2020, non soltanto attesta l’esistenza del progetto, del valore di 4.000.000 di euro, redatto dall’Amministrazione nel 2016, ma anche ne descrive in dettaglio i contenuti.
La “perdita” citata di cui si è resa responsabile l’Amministrazione, sia del “progetto esecutivo”, che del “progetto di fattibilità” del parcheggio, da lei redatti nel 2016, non poteva certamente far dimenticare che il costo del progetto-base del parcheggio, redatto dall’Amministrazione e poi inserito nel Piano triennale delle opere pubbliche 2017/2019, ammontasse a 4.000.000 di euro, ma, per la mancanza dei dati contenuti nei due progetti-base, ne rendeva più difficile la comparazione con i costi del progetto-base varato da Coima, permettendo, come in effetti è avvenuto, la lievitazione dell’investimento: infatti, i 4.000.000 milioni del progetto del Comune, sono subito diventati 4.670.000 euro nell’ultimo “Progetto economico-finanziario asseverato”, presentato da Coima il 24/11/2020 (p.307 del file del Comune). Un tale aspetto non sarebbe stato granché significativo, se Coima avesse davvero voluto realizzare semplicemente il parcheggio multipiano, con piazza collegata indicata, di cui aveva parlato nella “Manifestazione di interesse” , inviata al Comune il 18/06/2019. Ma Coima aveva un progetto ben più ampio da realizzare, indicato già nella “Manifestazione” citata, dove si parlava innanzitutto di “interesse per l’eventuale acquisto del complesso Immobiliare” Manifattura Tabacchi, cioè quello di acquistare la proprietà degli edifici della Manifattura non sottoposti a PIUSS.
7). Ad un certo momento, che pur non sappiamo precisare, Coima-Fondazione si sono convinti, infatti, che, senza imbarcarsi in una difficile e rischiosa procedura di gara per l’acquisto del complesso immobiliare, come previsto nella “Manifestazione di interesse” del 18/06/2019, si poteva raggiungere lo stesso risultato, quello cioè, di appropriarsi degli edifici della Manifattura Tabacchi utilizzando la procedura prevista dall’art. 180, comma 6, del D .Lgs.50/2016, che prevede che “l’amministrazione aggiudicatrice può stabilire anche un prezzo consistente... nella cessione di beni immobili che non assolvono più a funzioni di interesse pubblico”, al fine di garantire “l’equilibrio economico finanziario” della concessione.
Va tenuto presente, tuttavia, che lo stesso comma 6 dell’art. 180 del D.Lgs. 50/2016 citato aggiungeva, nella parte finale, che “l’eventuale riconoscimento del prezzo, sommato al valore di eventuali garanzie pubbliche o di ulteriori meccanismi di finanziamento a carico della pubblica amministrazione (come l’abbattimento del 70% degli oneri di urbanizzazione, di cui qui non vogliamo occuparci, ma che dovevano valere qualche milione e che si aggiungevano al valore degli edifici) non può essere superiore al quarantanove per cento del costo dell’investimento complessivo comprensivo di eventuali oneri finanziari”.
Sulla base dell’ultima disposizione, sopra ricordata, dunque, per rendere possibile l’operazione di appropriazione, da parte di Coima, delle strutture della Manifattura non interessate dai progetti PIUSS, Coima e Fondazione dovevano dimostrare che il valore dei beni da trasferire, da parte dell’Amministrazione, non fosse superiore al 49% dell’investimento; cosa assicurata, per Coima, che aveva valutato gli edifici da trasferire soltanto 3. 200.000 euro.
Certamente se il valore dei beni da trasferire fosse quello di 3.2 milioni di e uro, datole da Coima, non ci sarebbe ostacolo alcuno all’operazione di appropriazione perseguita da Coima. Però, in questa circostanza, il valore dei beni di cui Coima voleva accaparrarsi, non poteva prescindere dal valore che l’Amministrazione aveva attributo loro nei suoi atti ufficiali, che era decisivo. Ora, l’Amministrazione, che aveva comprato l’intera Manifattura tabacchi per 2.200.000 euro, al quale andava aggiunto il valore del terreno di Mugnano, dato dall’Amministrazione all’azienda per costruire la nuova struttura produttiva, aveva dato, nel Piano di dismissioni previsto per il triennio 2014/2016, alla parte della Manifattura non impegnata nei progetti PIUSS, il valore di 6.500.000 euro.
Una seconda valutazione era stata data ad una parte degli stessi edifici, dall’Amministrazione, quando aveva inserito, nell’elenco degli immobili suscettibili di dismissione per il 6 triennio 2016/2018, una parte modesta della ex Manifattura, consistente in un edificio, in parte a 2 e in altra parte, a 4 piani, confinante ad est con Via Padre Mencarini, contenuto nel foglio del Catasto n. 196, particella 110, sub. 13; a questa parte della ex Manifattura, l’Amministrazione, sulla base della stima, effettuata il 3/07/2016, dal Dirigente competente Tani , aveva attribuito il valore di 5.000.000 di euro; va anche ricordato che, perfino nell’ultima stima effettuata dal tecnico Danilo Evangelisti, incaricato con determina dall’Amministrazione il 27/09/2019, e consegnata il 6/12/2019, ma contestata dall’opposizione per motivi formali e chiaramente influenzata dal valore di 3.200.000 dato da Coima ai beni da trasferire, ha ritenuto che gli edifici della ex Manifattura avessero un valore che raggiungeva 4.466.985 euro, se considerato, come si presenta realmente, “senza assunzioni”.
8). Coima, dunque, per evitare ogni rischio e rendere possibile l’utilizzo del meccanismo previsto dall’ art. 180 del D.Lgs. 50/2016, in modo da acquistare la proprietà degli edifici della ex Manifatura Tabacchi, non interessati dai fondi PIUSS, senza effettuare alcuna gara, aveva bisogno di presentare la sua proposta di intervento su parcheggio presso ex manifattura tabacchi con relativa costituzione di piazza in quota e collegamenti con passeggiata delle mura”, insieme ad altri interventi che ne aumentassero il valore economico dell’investimento; per far questo, però, aveva bisogno di un concreto riscontro da parte dell’Amministrazione comunale che doveva accettare le proposte di Coima, anche quando essa avesse in precedenza fatto scelte diverse e incompatibili.
A questo fine, Coima presentava insieme, nella sua proposta di Finanza di progetto consegnata al Comune il 19/02/1919, un “pacchetto” di progetti, definiti dai suoi progettisti, arch. Rocco e Puccetti e inseriti all’interno dell’Allegato 1 (“P rogetto di fattibilità Tecnica ed Economica”, precisamente nel la sua sezione n. 4, cioè nel Quadro economico), per un ammontare dell’investimento del parcheggio con piazza in quota, ispirato a quello del Comune, di 11.591.348 euro, cioè quasi il triplo dell’investimento di 4.000.000, previsto dal Comune quasi triplicava, passando dai 4 milioni, previsti nel Piano triennale delle Opere pubbliche 2017/2019 Comune, a. La stessa proposta veniva mantenuta nel “Progetto di fattibilità economica”, redatto dagli stessi progettisti, arch. Rocco e Puccetti, presentato all’interno della seconda proposta, dove tuttavia, do po la rinuncia all’intervento sul baluardo San Paolino, dell’ammontare di 399.550 Euro, l’investimento, si riduceva a 11.191.800. Le “aggiunte” proposte da COIMA al progetto base, per aumentarne il valore, non avevano sollevato inizialmente alcuna obiezione da parte dell’Amministrazione comunale; fino a quando essa, contestata da molti per questo suo silenzio, in una nota del 9/09/2020 esprimeva la sua “forte criticità” per quanto rigu rda le proposte di Coima relative ai due progetti con relativo costo per il miglioramento dei due parcheggi, esistenti e funzionanti: quello di Piazza Cittadella, del l’ammontare di 906.873 Euro e quello di Via del Pallone del costo di 1.006.604 Euro.
Più recentemente, dopo che Coima nell’ultima redazione della domanda di Finanza di progetto del 25/11/2020, si era detta disponibile ad assicurare all’Amministrazione comunale una parte degli utili, una volta ammortizzato l’investimento, l’Amministrazione comunale, in un suo comunicato pubblico, ha chiesto a Coima, per quanto riguarda il parcheggio di Via del Pallone, che frutta ogni anno circa 400.000 euro, “di fare un passo indietro, mantenendo in capo a Metro la riscossione del ticket”.
Si tratta di una posizione di compromesso, che non può essere, però, da noi accettata. Infatti, innanzitutto, la situazione del Parcheggio di Cittadella non è diversa da quella di Via del Pallone, entrambi dati in concessione alla società Metro e dunque non si capisce perché l’Amministrazione si occupi soltanto del parcheggio di Via del Pallone. Il Comune, poi, con riguardo al parcheggio di Via del Pallone non poteva limitarsi ad esprimere una cortese richiesta a Coima di rinunciare al progetto; Coima, infatti, poteva avere il desiderio di farsi affidare dal Comune i due parcheggi; ma trattandosi di servizi pubblici in essere, gestiti da Metro su concessione del Comune, e dunque non nella immediata disponibilità dell’Amministrazione comunale, alla qual pure erano destinate 7 entrate consistenti, essa doveva innescare altre procedure amministrative, per ottenerne la concessione; non certo inserire i due progetti in una proposta di Finanza di progetto, che riguarda opere da fare, non servizi legalmente gestiti dall’Amministrazione comunale, attraverso le sue società. Sicché i due progetti di parcheggio, di Piazza della Cittadella e di Via del Pallone, con i costi relativi contenuti nella proposta di Coima, per un totale di 1.913.477 euro, come ammette ora anche l’Amministrazione, non potevano giuridicamente far parte della proposta di Finanza di progetto, volta alla costruzione di un parcheggio multipiano con piazza in quota e dunque vanno stralciati dalla proposta Coima, da parte dell’Amministrazione, perché, allo stato, improponibili all’interno della proposta di Finanza di progetto presentata.
9) Altrettanto si deve dire per i due interventi di bonifica di cui Coima si è fatta carico nella sua proposta: precisamente 941.000 euro per il parcheggio F1, 522.000 di euro per il Cortile della cultura, per complessivi 1.463.000 euro. Va ricordato, comunque, che la bonifica dei siti inquinati, a norma del D.Lgs. 152/2006, non spetta al proprietario incolpevole, che, anche secondo la Corte di giustizia (causa G-534/3), non può essere obbligato a bonificare un sito contaminato da altri; nel nostro caso, dunque, spetterebbe bonificare allo Stato, nei confronti del quale, prima il Comune, poi, Coima, se ne fosse divenuto proprietario, avrebbe dovuto agire.
In questo caso, però, la situazione è diversa, perché all’interno della Manifattura, non interessata ai progetti PIUSS, non sono stati abbandonati materiali inquinanti; ciò viene messo in luce, innanzitutto, dalla stima, redatta dall’arch. Tani il 13/07/2016, per il restauro di una parte degli edifici della Manifattura, quelli indicati da Coima come edificio A, che insistono sulla stessa Piazza F1, ai fini del loro inserimento del progetto nel Piano triennale di dismissioni dell’Amministrazione comunale 2016/2018; altrettanto avviene nel “Progetto di riqualificazione della ex Manifattura Tabacchi” (p. 37), redatto da Sinloc nel 2014, che riguarda la riqualificazione di tutti gli edifici della Manifattura Tabacchi non sottoposti al progetto PIUSS; in queste due stime, fatte dal’Amministrazione, direttamente o indirettamente, tramite Sinloc, dunque, la prima parziale, la seconda relativa a tutti gli edifici della Manifattura non impegnati dai progetti PIUSS, neppure un euro è previsto per la bonifica dei diversi siti.
E, come risulta da tutti gli studi fatti fino ad oggi sulla Manifattura non interessata dai progetti PIUSS, ciò succede, non perché si attenda che le bonifiche vengano realizzate dallo Stato; ma semplicemente perché l’Amministrazione si è accorta che le produzioni nella Manifattura sud, non hanno lasciato, nelle aree di produzione, materiali inquinanti, ma semplicemente rifiuti depositati negli edifici abbandonati, che il Comune , tra l’altro, a norma della “Bozza di convenzione”, contenuta da ultimo nella seconda “Proposta di Finanza di Progetto” di Coima, del24/11/2020 (p. 280 del file distribuito dall’Amm.: precisamente nell’all. 2, p.32, lett.d), dovrebbe lasciare “libere da persone e/o cose”, al momento della eventuale consegna degli edifici a Coima. Se così stanno le cose, vuol dire che Coima hapresentato progetti fittizi di bonifica di cui non c’era assolutamente bisogno dal momento che non c’era niente da bonificare e dunque al solo fine di “gonfiare” la proposta di Finanza di progetto, in modo da far scattare l’intervento di trasferimento della proprietà degli edifici della Manifattura sud, ex art. 80 del D.Lgs. 152/2006.
C’è un altro progetto, poi, che l’Amministrazione dovrebbe respingere, anche se non per le ragioni giuridiche da noi spiegate per i 4 progetti sopra citati, ed è quello che riguarda il progetto e i relativi costi per il rifacimento del Cortile della cultura F2, dell’ammontare di 1.631.682; si tratta di un progetto mai previsto né elaborato da nessuno, tanto meno dal Comune nel suo Masterplan: un progetto che, a nostro avviso,dovrebbe essere respinto dall’Amministrazione, perché esso non ha alcun rapporto, né collegamento con il parcheggio con piazza in quota presentato da Coima e che attiene semmai, insieme agli altri spazi aperti, ad un progetto generale sul recupero della Manifattura, che Coima non ha mai pensato di proporre ed elaborare.
Detto questo, se l’Amministrazione comunale facesse quello che, a nostro avviso, dovrebbe fare, e cioè stralciare i cinque progetti che la società impropriamente ha aggiunto al progetto-base del parcheggio con piazza in quota, i quali hanno un valore complessivo di 6.349.159 di euro, il finanziamento per il progetto Coima si ridurrebbe a 5.242.189 euro, un finanziamento che, se pur “gonfiato” rispetto alla previsione fatta da Comune per lo stesso progetto, cozzerebbe contro il divieto del trasferimento di immobili a Coima, a norma della seconda parte del comma 6 de ll’art. 180 del D.Lgs. 152/2006; dal momento che il valore dei beni ceduti dl Comune si collocherebbe al di sopra della soglia del 49% del valore dei beni da trasferire, secondo la richiesta di Coima.
Naturalmente Coima, consapevole del rischio che correva, di mettere in discussione il suo obiettivo principale, che era e rimane, appunto, quello di appropriarsi, senza gara alcuna, degli edifici della Manifattura Tabacchi non interessati dal progetto PIUSS fidando nell’aiuto del Comune, è ricorso all’artificio incredibile e da respingere di aggiungere, al Piano economico finanziario, redatto sulla base dei costi del progetto, previsti dai progettisti Rocco e Puccetti, un secondo “Fabbisogno di progetto”, contenuto questa volta (per quanto riguarda la proposta più recente del 24/11/2010), nell’Allegato 4 ( “Piano economico -finanziario asseverato”) e redatto questa volta da Sinlop e da UNICA ASSEVERAZION I S.R.L ( v. p. 308 del file distribuito dal Comune; p. 7 del Piano).
Coima, nel redigere questa seconda proposta, ha aggiunto semplicemente alla prima altri costi indefiniti e indimostrabili e, precisamente ”1 .288 milioni di Euro”, per altri costi e imprevisti” e “2.194 milioni di Euro ” per “spese tecniche, Costi di sicurezza, DL e altri oneri” comprensivi delle spese per la redazione della proposta che , in verità, secondo l’art. 183, comma 9, del D.Lgs. 50/2016, non dovrebbero superare il 2,5 % del valore dell’investimento; portando così il “pacchetto”( posto alla base della richiesta di passaggio gratuito a Coima, o a un terzo da lui delegato, dell’intero complesso della Manifattura non soggetto a PIUSS, per il presunto riequilibrio finanziario dell’intera operazione) a 14.924.000 euro, escluso IVA.
Al termine di questa lunga nota viene spontanea la domanda se tutti i comportamenti effettuati da Coima, sia per quanto riguarda il piano attuativo che il piano economico-finanziario, siano legittimi o meno.
